Compra de viviendas: ¿qué aspectos legales tomar en cuenta?

Antes que nada, Lucena recomienda que -atendiendo al grado de inversión que supone la compra de un inmueble y a que en la mayoría de los casos existe una gran asimetría en la información entre vendedor y comprador- los adquirentes se asesoren legalmente previo a la compra.

“Es importante reconocer la asimetría en la información entre vendedor y comprador, que puede conllevar a que el segundo no pueda prever algunas seguridades y garantías importantes al adquirir un bien futuro”, explica.

Si bien la intervención de las entidades financieras, ya sea para financiar el proyecto u otorgar un crédito al adquirente, supone un análisis previo del proyecto o del bien que será materia de adquisición por su área legal, la abogada también aconseja al adquirente contar con la asesoría de un especialista.

Las recomendaciones que brinda son las siguientes:

1. Sobre el vendedor, confirmar que sea el titular registral. En caso de personas naturales debe determinarse el estado civil y en caso de personas casadas que no contaran con un régimen de separación de patrimonios inscrito, y deben participar ambos cónyuges en el contrato. En el caso de personas jurídicas, se debe revisar que el representante cuente con las facultades suficientes para disponer del bien.

2. Sobre el bien materia de compra, confirmar que el área y la construcción corresponda a lo que se está adquiriendo. En el caso de compra de bien futuro (en planos) la verificación se realiza posteriormente, por lo que deben revisarse los planos y demás documentos que contienen las características que tendrá el bien futuro.

3. También debe asegurarse que no existan cargas o gravámenes, o que estos vayan a ser levantados antes o con la compra.

4. La información registral debe necesariamente complementarse con la revisión física del inmueble que permita determinar la situación física y la posesión del mismo. “Se debe confirmar que el poseedor sea el propietario registral que estaría actuando como vendedor”, añade.

5. Tratándose de inmuebles en edificios o condominios, es importante también revisar el Reglamento Interno y otros aprobados por la Junta de Propietarios. Ello permitirá conocer cuáles son las áreas y los bienes comunes, el porcentaje de participación que corresponde al inmueble que se adquiere y la existencia de restricciones (por ejemplo, respecto de mascotas). Asimismo, se conocerán cuáles son los gastos comunes y el porcentaje de participación en los mismos que le corresponderá asumir al adquirente, comenta.

6. En el caso de adquisición de bienes futuros (en planos) las fechas de entrega deben estar bien estipuladas, porque es lo que determinará, de ser el caso, el incumplimiento del vendedor y la posibilidad del adquirente de activar las penalidades y las garantías que se hubiesen previsto en el contrato. “En este tipo de contratación, el problema más recurrente suele estar en los plazos de entrega y en que este se cumpla de acuerdo a lo pactado en el contrato y cumpliendo con todas las características ofrecidas”, dice la abogada.