Precios de terrenos en Lima se cuadruplicaron en 5 años

Por: Richard Abecasisrabecasis@peru21.com

El costo de los terrenos para construir viviendas en Lima sigue subiendo de manera casi imparable. En los últimos cinco años, entre 2006 y 2011, los precios se han cuadruplicado, según los resultados del XVI Estudio el Mercado de Edificaciones Urbanas, elaborado por la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco).

Entre agosto de 2010 y julio de 2011, en unos 13 distritos se ha observado una tendencia alcista en los precios de los terrenos. En el Cercado de Lima, por ejemplo, se incrementó 46.05% (US$999 por metro cuadrado) y en Jesús María, subió 30.5% (US$1,133 por metro cuadrado).

También se encarecieron los valores en San Isidro, Miraflores, Santiago de Surco, Lince y San Borja, en donde el metro cuadrado se cotiza entre US$1,600 y US$1,300.

MAYOR DEMANDAA pesar de esa tendencia, la venta de viviendas se disparó 47% en los doce meses de análisis, es decir, este año superará al resultado acumulado en los últimos cinco años.

El director del Instituto de la Construcción y el Desarrollo (ICD), José Ayllón, explicó que existe una oferta cercana a las 19 mil viviendas al año, pero la mayoría se construye a costos que superan los US$50 mil.

Por ello, no es posible cubrir la demanda insatisfecha de 340 mil viviendas. Estos peruanos buscan inmuebles que cuesten menos de US$50,000.

En el estudio de Capeco se precisa que el 38.12% de la demanda insatisfecha corresponde a viviendas cuyos precios son de entre US$20,000 y menos de US$50,000. El 49.08% busca pagar menos de US$20,000; y solo el 12.81% le interesa una vivienda de más de US$50,000.

Se ofrecen tan solo 39 mil unidades en el mercado. Hay 18 mil en proceso de construcción y 21 mil vendidas, lo que da una idea del potencial por cubrir en Lima.

De acuerdo con Capeco, los distritos donde hay mayor oferta son los distritos de Carabayllo y Puente Piedra, donde están disponibles 601 viviendas a un precio promedio de US$58,437. En Lurín, en tanto, existen otras 420 unidades a un valor de US$35,916.

En la Molina, por ejemplo, se venden 72 inmuebles a US$649,724 y en Surco, otras 18 unidades a US$360,762.

La zona más barata es Carabayllo. Allí, un departamento puede costar US$15,429 (45 metros cuadrados). En cambio, los más caros están en San Isidro donde un departamento de súper lujo y de más de 500 m2 puede venderse a US$3 millones.

En tanto, el presidente del Instituto de la Construcción y el Desarrollo de Capeco, Humberto Martínez, señaló que solo el 19.3% de hogares en Lima (407,480 hogares) está interesado en comprar una vivienda y cuenta con recursos suficientes para pagar la cuota inicial y asumir la cuota mensual de un crédito hipotecario. Martínez dijo que los distritos con mayor demanda este año son San Juan de Lurigancho, Los Olivos y Santiago de Surco.

PROBLEMA DE DEMANDADe otro lado, Martínez descartó que el próximo año puedan disminuir los precios de las viviendas. Una rebaja de tasas de interés tampoco ayudaría. Explicó que existe un problema de demanda en el mercado hipotecario.

"Lo que se requiere para reducir el precio (de los terrenos) es elevar la oferta y poner en valor nuevos suelos para la construcción. Además, se deben eliminar las trabas municipales que han retrasado proyectos de construcción por USS$500 millones debido a la emisión de licencias. El impacto recién se sentirá en 2012", puntualizó.

PREFIEREN AHORRAR CUOTA INCIALUna encuesta realizada por Capeco reveló que el 68.85% de hogares de Lima Metropolitana prefiere ahorrar por un lapso de tres a seis meses para pagar la cuota inicial de su vivienda.

El sondeo, realizado entre 2'130,378 hogares, dio como resultado que el 32.28% considera que podría reunir la cuota inicial para su propiedad con tan solo tres meses de ahorro. Un 36.57% manifestó, en cambio, que podía realizar ese pago inicial en seis meses.

El ingreso mensual de un porcentaje importante de los hogares oscila en el rango US$501 a US$700, seguidos del rango US$401 a US$500.

En el reporte se considera que el 29.3% busca adquirir un departamentos con tres habitaciones. La mayoría se inclina por un lote con servicios básicos, pero el 23.8% prefiere adquirir una casa y solo el 20.4% considera un departamento como opción en el futuro.

En cuanto a las condiciones de compra, el 19.28% manifestó que prefiere adquirir su propiedad en planos para su construcción.

Se debe considerar, además, que el 23.90% prefiere una vivienda de estreno y tan solo un 10.20% no se hace problema si ya está construida o si es un inmueble ya usado.

La encuesta fue realizada a hogares de estratos medio y medio bajo donde se concentra la demanda actual.

INVERSIÓN CRECIÓ 17% ESTE AÑOLos análisis y los resultados del estudio que hemos presentado tienden a mostrar, con rigor técnico estadístico, la situación y comportamiento de la actividad edificadora, así como el déficit cuantitativo de unidades existentes en Lima.

A ello se debe sumar el número de viviendas que, en términos cualitativos, dejan de ser habitables por concepto de infraestructura inadecuada, demolición, transformación por cambio de uso y, finalmente, por obsolescencia física. Es necesario mantener un seguimiento de aquella demanda con el fin de atender el problema nacional de la vivienda.

Para ello, el total de inversión de la edificación para el año 2011 creció a más de US$3,400 millones frente a los US$2,900 millones invertidos en 2010, lo que se significa un crecimiento de 17.2%.