¿Qué previsiones legales se debe tomar en caso quieras alquilar tu vivienda por un app de hospedaje?

En el mundo hay una serie de plataformas donde se ofrece alquilar habitaciones, departamentos o casas de manera temporal para personas que visitan una ciudad. En nuestro país la más conocida es Airbnb, pero hay otras que ofrecen este servicio como Booking o Blue Corner.

¿Cómo funciona? Como explica Claudia Lucena, abogada socia de Miranda & Amado, por un lado está el anfitrión que ofrece la casa; el huésped, que es el turista; y la plataforma virtual que conecta a los anteriores y permite que se lleve a cabo una operación bajo el sistema de economía colaborativa, en la que dos necesidades distintas que se complementan.

En el caso de Airbnb, el app de origen estadounidense termina administrando la relación entre el anfitrión y el huésped. Una vez que acuerdan el alquiler, la plataforma es quien cobra por adelantado, y ellos manejan la garantía del huésped. Esta garantía solo se desbloquea cuando el anfitrión da la conformidad al recibir su propiedad de vuelta. Y cobra un fee a ambos. En el caso del anfitrión es 3%, y en el huésped 5% dependiendo de la ciudad y las características.

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Lucena refirió que todo se regula bajo normas que no son peruanas. La parte de las previsiones legales las pone Airbnb, que es como un administrador del acuerdo. Los usuarios se protegen realizando calificaciones de quien va a ser su contraparte. “Es una estructura donde si el inmueble no tienen buena calificación, entonces seguramente no será elegido y vas a pasar al siguiente”, expresó la especialista en temas inmobiliarios.

Añadió que la legislación peruana no entra a tallar tampoco en las garantías en caso ocurra alguna contingencia, porque todo irá de acuerdo a lo estipulado por la plataforma entre anfitrión y huésped. Y en la parte contractual, Airbnb sí tiene unos seguros asociados, por lo que en ese caso el anfitrión debe recurrir a la propia plataforma a ver si activa el seguro.

De hecho, uno de los puntos que genera confusión es si se trata de un arrendamiento o estamos ante la prestación de servicios de hospedaje, o ante un híbrido. Sin embargo, por la experiencia, se concluye que cuando la autoridad busca regularla, intenta aplicar a estos híbridos normas que no están pensadas para ellos.

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“¿Hay preocupaciones? Por supuesto, la seguridad del servicio, la informalidad, la competencia que puede entenderse como desleal desde el punto de vista de los hoteles, hasta el efecto que puede llegar a tener en el incremento del valor de los inmuebles que están dedicados a este tipo de negocios. La regulación ha intentado verlo, pero al no calzar con el tipo de negocio no termina sirviendo de mucho”, sostuvo la abogada.

Lucena refirió que no necesariamente se debe recurrir a un abogado para firmar un acuerdo de este tipo, porque el contrato finalmente no se puede modificar. En cambio, sí se deben revisar los términos y condiciones para saber en qué te estás metiendo.

CASO MIRAFLORES

El alcalde de Miraflores, Luis Alfonso Molina, publicó hace un par de meses una ordenanza municipal que impide a los edificios en zonas residenciales ser alquilados para uso vacacional o rotativo. Lucena consideró que dicho documento tiene falencias y lo que está haciendo es tratar de proteger el negocio hotelero del distrito.

Incluso comentó que había un texto anterior que prohibía el uso de inmuebles en vivienda multifamiliar como residencia temporal o rotativa, y lo que se ha agregado con esta ordenanza es el concepto de alquiler vacacional o alojamiento.

“Si la Municipalidad asume que esto es un servicio de hospedaje y no un arrendamiento, cada anfitrión tendría que contar con una licencia de funcionamiento y con el permiso sectorial correspondiente, y esto es difícil de fiscalizar y difícil de cumplirse”, sostuvo.

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Si bien hay necesidad de preservar los sitios residenciales, la experta precisó que también es importante que exista un marco que permita garantizar la seguridad de los servicios, que se evite la informalidad, y que se graven las operaciones como corresponden. Es un esfuerzo conjunto que debe dar mayor claridad de qué se está regulando. Pero lo primero es ver qué y cómo lo estamos regulando, y después poner reglas que no sean tan restrictivas.

CASO INTERNACIONAL

Por su parte, Jorge Sánchez Herrera, arquitecto y urbanista de Nómena Arquitectura, hizo un paralelo con otras ciudades más turísticas donde el sistema de Airbnb ya empezó a ser regulado. Recordó un caso representativo como el de Venecia, donde en el centro de la ciudad ya no quedan citadinos, porque la mayoría de casas se alquilan a turistas a través de la app. Con esto se pierde la esencia de la ciudad, y algo similar le ha ocurrido a Barcelona y Madrid.

Explicó que lo que han hecho las alcaldías de estas ciudades fue restringir de alguna forma con impuestos el uso de Airbnb. Porque se estaban dando cuenta que había mucho turismo, y la gente de la ciudad prefería alquilar sus viviendas. Y esto generaba que la gente local no pueda vivir en el centro, porque era mucho más caro y se veían obligados a salir de las ciudades.

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“En estas ciudades con políticas de vivienda, donde hay vivienda de alquiler, vivienda social de alquiler, donde el Estado tiene la capacidad de normar la vivienda, y donde mucha gente alquila –que no es el caso limeño tampoco porque aquí hay muchos más propietarios–, las leyes anti Airbnb tenían la esencia de preservar los centros de las ciudades, y cuidar que la gente pueda seguir teniendo vivienda accesible”, acotó Sánchez.

En tanto, Lucena hizo un listado de lugares donde más allá de regular Airbnb, se han aplicado otro tipo de limitantes más objetivos y fáciles de fiscalizar. Como en el Reino Unido, donde se permite que este tipo de alquiler se dé por un máximo 90 días al año. En Holanda es por 60 días al año.

En el caso de Nueva York, el alquiler no puede ser por un periodo menor a 30 días, salvo que el anfitrión permanezca dentro del inmueble. En París, la restricción es que sea la primera y única residencia del anfitrión, evitando así que se compren viviendas solo para alquilarlas. Y Alemania, por ejemplo, prohíbe el alojamiento temporal salvo que cuentes con un permiso sectorial.

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