[Opinión] Mario Guerrero: “El sueño de la casa propia”

"Prevemos que las tasas de interés hipotecarias continúen descendiendo".

Actualizado el 12/11/2023, 07:00 a.m.

Los créditos hipotecarios han sido sensibles al ciclo de alzas de las tasas de interés, a través del impacto en el tamaño de la cuota mensual, más aún considerando el largo periodo de pagos que caracteriza a estos créditos (hasta 20 años). Entre julio de 2021 y febrero de 2023, periodo en que el Banco Central de Reserva (BCR) elevó su tasa de interés de referencia de 0.25% a 7.75%, la tasa de interés hipotecaria promedio del sistema bancario se elevó de 5.9% a 10.1%, según la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (1.7 veces), lo que influyó en la contracción del ritmo de hipotecas otorgadas por el sistema bancario, de un promedio de 3,600 hipotecas mensuales durante el primer semestre de 2021 a un mínimo de poco más de 2,000 hipotecas en febrero de 2023 (una contracción de -44%).

Desde febrero y hasta agosto, el BCR optó por un periodo de pausa y, a partir de septiembre, ha dado vuelta al ciclo, recortando su tasa de interés. Como era de esperarse, las tasas de interés hipotecarias también han sido sensibles a este comportamiento, soportadas también por menores rendimientos de largo plazo en soles. La tasa de interés hipotecaria ha descendido más de 90 pbs desde ese entonces, pasando de 10.1% a 9.2%, según la SBS. Si bien este nivel es aún superior al promedio de largo plazo (8.3%), ha permitido que el número de hipotecas se recupere casi la mitad de lo que se contrajeron, aproximándose a 3,000 hipotecas.

Prevemos que las tasas de interés hipotecarias continúen descendiendo, en línea con la postura actual de la política monetaria, que sugiere que el BCRP continuaría con su ciclo de recorte de tasas de interés de manera prudente, en la medida en que continúe la desaceleración de la inflación y persista el débil desempeño económico.

El crédito hipotecario en el sistema financiero desaceleró su ritmo de expansión anual desde 8% en julio de 2021 hasta 4.9% en julio de 2023, iniciando a partir de ahí una aceleración hasta 5.2% a septiembre. El segmento más dinámico viene siendo el crédito Mivivienda (13.7%), mientras que el crédito hipotecario tradicional crece 3.5%.

A pesar del débil desempeño de la economía peruana, la calidad crediticia hipotecaria del sistema financiero registra un buen desempeño, con un descenso de ratio de morosidad de 3.5% en julio de 2021 a 2.8% a septiembre de 2023, en un contexto de condiciones crediticias neutras (ni expansivas ni contractivas), brindando soporte a las expectativas de recuperación del sector hipotecario.